미국 부동산거래 디스클로져의 중요성 알아보기.

미국에서 부동산 거래시 알아야 할 것 중 디스클로져(Disclosure)라는 것이 있습니다. 이번글에서는 이 디스클로져에 대해 자세히 알아보겠습니다. 

 

 

디스클로져 알아보기

 

디스클로져란

 

이 디스클로져의 사전적 의미는 폭로입니다. 무엇을 폭로한다는 건지 뭔가 매우 무시무시한 느낌이 듭니다. 부동산에서 셀러는 오퍼를 승락을 한 후 일주일 안에 현재 집의 상태를 바이어에게 페이퍼로 알려줘야 할 의무가 있습니다. 바이어는 당연히 인스펙터를 돈주고 사서 인스펙션을 할 것입니다. 하지만 셀러도 본인이 아는 것들의 집의 상태와 허가 및 위반 사항등을 알려줘야 할 법적인 의무가 있습니다. 이런 저런 환경관련 피해나 각종 공공사업 건설에 관한 세금도 여기에 속합니다. 또한, 지난 5년동안 집에 관련된 각종 클레임이 있었다면 바이어에게 알려줘야 합니다. 

 

예를 들어보겠습니다. 한 바이어가 학교와 고속도로가 매우 가까운 위치에 있는 집을 샀습니다. 이 집을 산 시점은 학교의 방학시즌 이었습니다. 당연히 그 당시 학교는 매우 조용하였습니다. 하지만, 학교의 방학이 끝나고 개강을 하면서 그 동네는 너무나 소음이 심해졌습니다. 화난 구매자는 셀러와 에이전트 상대로 소송을 걸었습니다. 소송의 이유는 학교가 개강하면 시끄러워 질 것이라고 미리 말해주지 않았다는 것입니다. 결과는 구매자의 승리로 끝났고 소송을 당한 셀러와 에이전트가 보상을 해주는 것으로 판결이 났습니다. 

 

다른 케이스도 있습니다. 주택 인스펙션을 하고 문제점이 발견되자 셀러는 본인 사비로 고쳤습니다. 하지만, 구매자가 나중에 이 부분을 문제 삼아서 소송을 하였습니다. 왜냐구요? 속였다는 이유로 소송을 하였습니다. 완전히 고치지 않았다는 구매자의 주장이 있었습니다. 소송을 당한 후 에이전트는 구매자에게 합당한 돈으로 합의를 하자고 꼬셔서 합의를 보았고 셀러도 결국 손해를 보았습니다. 

 

위의 두 사건은 실제로 일어난 사건입니다. 구매자가 너무한 것 아니냐고 말씀하실 수 있지만 무조건 나무랄 수는 없습니다. 미국 부동산 법에서 디스클로져의 역할이 이렇게 중요하단 것을 우리가 알고 있어야 하며, 이 부분을 조금이라도 대충 생각할 시에는 이처럼 나중에 피해를 입을 수 있다는 것을 염두해 두어야 합니다. 

 

 

 

 

그럼 어디까지 알려줘야 하나

 

매우 심플합니다. 모두 다 알려준다고 보면 됩니다. TDS를 이용해서 주택과 관련된 모든 것을 알려줍니다. TDS외에도 연기 탐지, 납 페인트, 자연재해, 지진지대, 환경 위험 등과 같은 서류를 이용해서 각종 환경오염 여부를 페이퍼로 알려주어야 합니다. 구매자는 보통 17일 안으로 인스펙션 서류 및 디스클로져 서류를 검토해서 승인할지 안할지 셀러에게 알려줍니다. 

 

 

 

 

각종 사고 및 사람이 사망했을 경우

 

지난 3년동안 일어났던 사망사고(자살, 타살, 자연사) 등등을 반드시 알려줍니다. 만약, 에이즈같은 질병으로 죽었다면 말해줄 필요는 없습니다. 어떤 질병인지는 사생활의 문제라서 이부분은 제외입니다. 사고사 같은 경우도 구매자에게 알려주어야 합니다 

 

 

 

 

에이전트가 만일 디스클로져를 피한다면

 

부동산 에이전트는 셀러와 구매자에게 모든 거래에 대해서 알려주거나 전달해 줄 의무가 반드시 있습니다. 만약, 일을 신통치 않게 한다면 법적인 책임을 질 수 있습니다. 고소를 당하게 되면 부동산 자격증이 말소가 될 수 있으며 혹은 위에서 말했듯이 구매자들에게서 고소장이 들어올 수 있습니다. 소송을 하기 전 중재를 신청할 수 있지만 이에 대한 변호사 비용은 에이전트 본인 사비로 해야합니다. 미국에서 변호사를 선임하는 비용은 꽤 쎄다는 것은 익히 알고 있으시죠? 

 

 

 

 

에이전트의 책임의 선은 어디까지인가

 

만약 지붕에 물이 샌다고 했을 때 셀러가 이 부분을 에이전트에게 알려주지 않았다면 에이전트는 뾰족하게 확인할 방법이 직접 눈으로 보는 것 밖에 없습니다. 겨울에 비가 많이와서 물이 새서 구매자는 화가나 소송을 걸었습니다. 이 경우를 놓고보면 에이전트의 죄가 있긴 하지만 책임을 지지는 않습니다. 하지만, 매우 화난 구매자는 셀러와 에이전트 둘다 소송을 걸게 될 것입니다. 

이런 일을 사전에 방지하기 위해서는 에이전트는 절대 예상과 추측성 대답을 하면 안됩니다. 만약, 구매자가 프로퍼티 라인 이나 각종 질문을 한다면 '아마도', '그럴것 같습니다' 등등의 애매한 대답은 절대 하면 안됩니다. 나중에 고소장으로 돌아올 수도 있습니다. 차라리 그자리에서 모른다고 대답을 한 후, '알아보고 다시 말씀드릴께요' 란 말이 낫습니다. 추후에 책임을 지고 싶지 않다면, 불확실한 대답을 구매자에게 하지 말아야 합니다. 

 

 

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미국 부동산 거래 셀러가 해야할 것